부동산 주택 매매 거래 시 기존 대출 근저당권 말소 절차와 매수인의 주의사항

먼저 등기부등본 들여다보세요: 근저당권이 무엇일까요?

사려는 집에 근저당권이 있는지 가장 먼저 확인해야 하는 이유가 뭘까요? 집을 담보로 대출 받은 기록이 그 집에 남아있는지 보는 거예요. 등기부등본의 ‘갑구’나 ‘을구’란에 근저당권 설정이 있다면 기존 대출이 남아있는 겁니다. 채권최고액이 너무 크면 곤란할 수 있어요. 예를 들어, 집값이 4억인데 근저당권 채권최고액이 3.5억이 넘으면 잔금만으로 다 갚기 어려워 위험하죠.

중도금 낼 때마다 등기부등본을 꼭 다시 확인하세요. 대출이 추가로 생길 위험도 있으니까요. 공인중개사에게 최근 등기부등본을 꼭 요청하는 게 좋습니다.

계약서에 특약 꼭 넣어야 할까요?

만약 이런 특약이 없다면, 잔금을 줬는데도 근저당권 말소가 안 돼서 매수인만 피해를 볼 수 있어요. 꼭 변호사나 법무사께 보여드리면서 문구를 다듬으시고, 특히 개인 근저당권이 걸려 있다면 더 강력한 문구를 넣어 상환 증명서를 반드시 잔금일에 제출하도록 하셔야 안전합니다.

잔금일 근저당권 말소 절차는 어떻게 진행될까요?

잔금일 현장에서는 매수자 측 법무사가 아주 중요한 역할을 합니다. 돈을 그냥 매도인 계좌로 바로 보내는 게 아니라, 법무사가 잔금을 확인하고 매도인 대출 상환부터 진행하죠. 그 후 근저당권 말소 신고서를 받고, 소유권 이전등기와 근저당 말소를 동시에 등기소에 접수합니다. 과정이 꼬이면 위험하니 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

1. 잔금 지급: 매수인의 자금이 매도인보다 은행에 먼저 들어가 대위변제로 처리돼요.
2. 상환 확인: 은행에서 받는 해지증서, 말소위임장, 인감증명이 필요합니다.
3. 동시 접수: 말소 신청과 소유권 이전, 새 근저당 설정(대환대출 시)을 한꺼번에 등기소에 접수해요.
4. 완료 후 접수증 챙기기: 완료 증명은 나중에 새 대출 신청과 DSR 관리에 도움됩니다.

만약 대환대출이 있다면 새 은행이 기존 채권은행에 대출금을 직접 송금해서 말소와 신규 설정을 동시에 처리해 주기 때문에 더 안정적이에요. 고객 통장을 거치지 않아서 혹시 모를 불안도 줄어듭니다.

매수인 주의사항 5가지, 이거 꼭 기억하세요!

최근 금융 규제로 인해 법인 명의 근저당권 건은 대환대출이 어려워진 경우가 있어요. 이런 사항은 미리 은행에 문의하는 게 좋아요.

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