부친 토지에 아들 건물 임차하는 방법은?
부친 토지에 아들 건물을 올려 임대사업을 계획할 때 가장 고민되는 부분이 바로 증여세인데요. 토지 사용료를 내지 않고 건물을 쓰게 되면 국세청에서 무상사용으로 보고 1억 원 이상 이익이 발생하면 증여세를 부과하는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 특히 토지가격이 13억 원을 넘으면 더욱 신경 써야 하는데요, 안전하게 임차하는 법과 증여세를 막는 방법에 대해 함께 살펴보겠습니다.
부친 토지에 아들 건물 무상사용, 왜 증여세 대상일까요?
토지를 소유한 부모님과 달리 아들이 건물을 올려 임대를 하게 되면, 토지 사용에 대한 적정한 대가를 내지 않는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 국세청에서는 이를 무상으로 토지를 사용하는 ‘무상사용이익’으로 보는데요. 무상사용이익이 일정 기준을 넘으면 증여세 대상이 되는 거죠.
과세 기준은 5년 동안의 무상사용 이익 총액이 1억 원 이상일 때부터 적용됩니다. 예를 들어 부친 토지 가치가 13억 2천만 원 정도라면, 2%의 임대율을 적용해 5년 동안 무상임차하면 증여세 납부 대상이 될 확률이 높습니다. 즉 토지 임대료를 지급하지 않으면 증여세 부담이 예상되는 셈입니다.
증여세를 피할 수 있는 임차 방법은?
그렇다면 증여세 걱정 없이 부친 토지에 아들 건물을 안전하게 임차하고 임대사업을 하는 방법은 무엇일까요? 크게 두 가지를 소개해 드립니다.
1. 부친과 아들 각각 임대사업자 등록 후 토지 임대료 지급
먼저 부친과 아들이 각각 임대사업자로 사업자 등록을 한 뒤, 아들이 건물 임대업을 하면서 받은 임대료 중 일부를 토지 임대료 명목으로 부친에게 지급하는 방법입니다.
이때 토지 임대료는 주변 시세를 기준으로 정하거나 기준시가를 활용해 산정해야 하는데, 부친은 받은 임대료를 종합소득세 신고해 납부하면 됩니다. 이렇게 하면 무상사용으로 인한 증여세 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
2. 부친과 아들 공동사업자 형태로 임대업 진행하기
두 번째 방법은 부친과 아들이 공동사업자 계약을 체결하고 임대업을 함께 영위하는 방식입니다. 이렇게 공동사업자로 등록하면 임대사업이 가족 간 증여세 대상인 거래로 간주되지 않아 세금 걱정을 덜 수 있습니다.
특히 권리 출자 형식으로 사업자등록을 하면 세제 혜택도 누리면서 안정적으로 임대사업을 운영할 수 있습니다.
임대료 산정과 부가가치세도 놓치면 안 되죠?
한 가지 더 조심해야 할 점은 부가가치세 입니다. 부친이 아들에게 무상으로 토지를 임대하면 부가가치세 과세 대상이 되는데요, 무상 임대라도 시가로 간주해 부가세를 내야 합니다.
따라서 부친은 임대료를 받지 않더라도 부가가치세 과세사업자로 등록하고, 적정 임대료를 계산하여 신고해야 합니다. 임대료 산정은 보통 [부동산 시가 × 50% – 보증금]에 정기예금이자율을 곱하는 방식으로 이뤄집니다.
부친 토지에 아들 건물을 임차할 때 꼭 알아야 할 점은?
가족 간 토지와 건물을 이용한 임대사업은 세법상 여러 함정을 안고 있습니다. 무심코 임대료를 내지 않거나 사업자 등록 없이 진행하면 고액의 증여세가 부과될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 저도 경험하면서 관련 세법을 자세히 알아본 후, 토지 임대료를 꼭 지급하고 사업자 등록을 마쳐서 문제없이 임대업을 이어가고 있습니다.
마지막으로, 임대료 산정 때는 시가를 참고해 정확히 계산하고, 부가세도 신고하는 것을 잊지 않으셔야 해요. 이를 지키면 부친 토지에 아들 건물을 안전하게 임차하며 증여세 문제 없이 임대사업을 꾸려나갈 수 있습니다.
자주 묻는 질문
부친 토지에 아들 명의 건물 무상사용 시 증여세는 얼마나 부과되나요?
5년간 1억 원 이상 무상사용이익 시 부과됩니다.
증여세 없이 부친 토지 위 아들 건물 임차하려면 어떻게 해야 하나요?
임대료 지급하거나 공동사업자 등록을 하면 됩니다.
토지 임대료 산정은 어떤 기준으로 해야 할까요?
주변 시세 또는 기준시가로 적정 임대료를 산정합니다.